《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》現(xiàn)已印發(fā)
《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》現(xiàn)已印發(fā)
各土地評估中介機構、土地估價師：
為適應新形勢下集體土地資源市場化配置需要，解決集體土地使用權地價評估技術難點，在現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）、《農用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）等五個規(guī)程的基礎上，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會組織專家編寫了《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》，經國土資源部土地利用管理司批準，現(xiàn)予以印發(fā)。請結合當?shù)貙嶋H參照執(zhí)行，并請將執(zhí)行過程中遇到的問題與建議反饋協(xié)會。
聯(lián)系人：曹勇
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《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》
集體土地使用權地價評估技術指引 (征求意見稿) 為適應新形勢下集體土地資源市場化配置的需要，規(guī)范集體土地使用權地價評估行為，健全集體土地合理價格形成機制，促進城鄉(xiāng)土地市場一體化建設，制訂本指引。 1.適用范圍本指引適用于集體土地使用權（承包經營權）地價評估，本指引所稱集體土地，是指土地所有權屬于集體經濟組織，符合城鄉(xiāng)土地制度及規(guī)劃管制要求，可進行市場化交易的集體建設用地和集體農用地。 2.引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本指引中引用而構成本指引的條文。本指引頒布時，所示版本均為有效。使用本指引的各方應使用下列各標準的最新版本。（1）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；（3）《農用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）；（4）《農用地質量分等規(guī)程》（GB/T 28407-2012）；（5）《農用地定級規(guī)程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）。 2 3.依據(jù)（1）《中華人民共和國物權法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國農村土地承包法》；（4）《中華人民共和國擔保法》；（5）《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》；（6）《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）；（7）《不動產登記暫行條例》（國務院令第 656 號）（8）《不動產登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第 63 號）（9）中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于引導農村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》（中辦發(fā)?2014?61 號）；（10）國務院辦公廳《關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)?2014?71 號）。 4 總則 4.1 地價內涵集體建設用地使用權價格。在符合規(guī)劃用途或現(xiàn)狀合法用途下，一定年期的集體建設用地使用權在當?shù)厥袌鰲l件下的正常交易價格。其權利特征是屬于農村集體所有權下的土地使用權，按照交易方式的不同有不同的價格形態(tài)，包括出讓價格、轉讓價格、租賃租金、抵押價格、聯(lián)營入股價格等。估價過程中應根據(jù)不同交易方式所發(fā)生交易的權利特征、經濟關系等確定價格內涵。 3 宅基地使用權價格。是指農村宅基地使用權，在合法流轉前提下的正常市場交易價格。其權利特征是屬于農村集體土地所有權下的宅基地使用權，按照交易方式不同有不同的價格形態(tài)，包括轉讓價格、租賃租金、抵押價格等。集體農用地承包經營權價格。承包經營權，相當于對應所有權下的土地使用權，屬于用益物權性質，在現(xiàn)行法律框架下，該用益物權具有長期性和穩(wěn)定性特征。集體農用地承包經營權價格是指一定年期的該用益物權在不同交易形態(tài)下的市場價格，在合法流轉前提下，可進一步衍生為承包權價格和經營權價格。其價格形式可按年度轉包費用或租金形式表示，也可按若干年期的資本化價格形式表示。 4.2 估價目的集體土地價格評估是為交易雙方或一方合理確定交易價格提供專業(yè)服務。估價目的需針對委托方擬實施交易的類型與方式，考慮交易標的實體與權利狀況確定。表 交易方式與估價目的交易方式 交易特征 估價目的出讓，轉讓（買賣）一定年期的土地權利一次性轉移，買斷式支付交易價款。為委托方合理確定出讓或轉讓土地的正常市場價格提供參考。承包（轉包），租賃土地使用權、土地經營權的轉移，按年或季度支付價款。為委托方合理確定轉包或租賃土地的轉包費或租金提供參考。投資，入股 以土地及其相應的權利進行投資，并獲取股份，投資土地價格與所獲股份對對等。為委托方合理確定投資入股土地的正常市場價格提供參考。抵押，擔保 以產權主體所擁有的土地權利設定抵押或擔保，滿足融資的需要。為委托方合理確定設定抵押或擔保土地的正常市場價格提供參考。 4 資產核算 以產權主體擁有的土地資產為對象，核算其土地資產價格量。為委托方合理確定相應產權和實物狀態(tài)下土地資產的正常市場價格提供參考。 4.3 評估原則集體建設用地使用權價格評估應遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的相關原則，集體農用地承包經營權價格評估應遵循《農用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）規(guī)定的相關原則。除此之外，應特別遵循合法性原則，評估目的不應超出法律法規(guī)限定的集體土地流轉范圍。應關注最有效利用原則，有規(guī)劃條件的，評估設定時依照規(guī)劃條件，沒有規(guī)劃條件的，評估時應充分考慮最有效利用條件。 5.集體經營性建設用地使用權地價評估 5.1 總述按照《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》的要求， “在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！鞭r村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地，其入市交易應滿足符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提。集體經營性建設用地屬于建設用地性質，地價評估宜重點采用收益還原法、市場比較法、剩余法（假設開發(fā)法）進行估價，有集體建設用地基準地價的區(qū)域可以采用基準地價系數(shù)修正法。估價中重點考察并闡明待估集體建設用地符合規(guī)劃和用途管制情況，針對委托評估目的和具體交易方式合理確定價格內 5 涵。不同時期、不同地區(qū)的試點政策只適用于該類試點要求，評估中需注意政策差異對價格的影響，并進行全面闡述與分析。 5.2 技術要點在價格影響因素、估價方法適用上，主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），同時還需體現(xiàn)以下技術要求： 5.2.1 收益還原法（1）收益還原法適用于具有正?？陀^收益或潛在收益的集體經營性建設用地估價。（2）確定總收益時，應通過調查集體經營性建設用地所在或相似區(qū)域同類用地的正常客觀年收益或年租金水平確定?？紤]到租金數(shù)據(jù)調查的方便性、可獲得性，宜盡量采用租金收益?？刹捎猛瑓^(qū)域、同類型國有建設用地經營收益或租金數(shù)據(jù)評估集體建設用地價格。（3）確定年總費用時，鑒于各地土地稅費項目和標準存在差異，應按照當?shù)叵嚓P規(guī)定計算。（4）由于受政策因素、現(xiàn)行制度差異等影響，集體經營性建設用地價格評估的土地還原率應比同區(qū)域國有建設用地還原率略高。 5.2.2 市場比較法（1）在選擇比較案例時，應考慮集體經營性建設用地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。（2）遵循“同權同價”，但前提是“同權”，即交易案例的權利 6 形態(tài)、界定、限制要求等與評估對象的一致性決定二者價格水平是否一致。注意不同時期、不同區(qū)域試點政策下的交易案例的特殊權利狀況對價格的影響。不能選擇國有建設用地案例。（3）區(qū)域因素修正的內容主要包括：繁華程度（距鎮(zhèn)中心距離）、基礎設施狀況（供水、供氣、供電、供熱、排水等）、公共服務設施狀況（學校、醫(yī)院、銀行、電信等設施）、交通條件（道路狀況、交通便捷度）、規(guī)劃限制等。（4）進行個別因素修正時，應充分考慮宗地的產權限制因素對地價的影響。（5）交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過 20％，綜合調整不得超過 30％。 5.2.3 成本逼近法（1）在確定土地取得費時，應注意分析集體經營性建設用地與國有建設用地在成本構成上的差異。集體經營性建設用地不涉及所有權的轉移，其土地取得成本可根據(jù)所占用土地情況及取得成本的客觀水平進行測算，一般不包括征地稅費。具備條件的地區(qū)，評估時應考慮顯化機會成本和邊際成本。（2）在確定土地開發(fā)費時，應根據(jù)待估宗地開發(fā)程度和區(qū)域內平均成本確定，可借鑒或采用同區(qū)域國有土地開發(fā)費用水平或標準，但要詳細闡述區(qū)域土地開發(fā)狀況及其對價格的影響關系。（3）集體經營性建設用地開發(fā)過程中應繳納的稅費各地標準不 7 同，需根據(jù)當?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費項目及標準。（4）確定土地開發(fā)利潤率時，應綜合考慮：利用類型、開發(fā)周期、待估宗地所在地區(qū)同類土地開發(fā)的投資利潤水平等。（5）在確定土地增值時，應綜合考慮：土地用途的改變、土地開發(fā)后所能達到的基礎設施水平、開發(fā)期間周邊設施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權利的限制性因素等。 5.2.4 剩余法（1）確定待估宗地最有效利用方式，應根據(jù)宗地所在區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等所確定的規(guī)劃用途，并結合估價對象實際可能的利用方式進行。（2）在確定開發(fā)完成后土地或不動產總價時，應根據(jù)待估宗地最有效利用方式和同類型土地或不動產市場狀況，優(yōu)先采用市場比較法確定其估價期日的價值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值，也可以根據(jù)當?shù)厥袌鰻顩r采用收益還原法確定其價值。（3）根據(jù)所確定的最有效利用方式，考慮同類型土地開發(fā)的正常建設期和投資進度，確定估價對象的開發(fā)建設周期和投資進度安排?？紤]到集體經營性建設用地建設規(guī)模一般較小，開發(fā)建設期一般確定為 1-2 年，投資進度采取分期均勻支付。（4）測算開發(fā)成本各項稅費時，應考慮集體經營性建設用地與國有建設用地的差異。由于當前集體經營性建設用地開發(fā)過程中的稅費項目各地并無統(tǒng)一標準，應遵循合法依規(guī)原則，稅費項目和標準應依 8 據(jù)當?shù)叵嚓P規(guī)定。（5）在確定利潤率時，應綜合考慮同一市場上類似土地或不動產開發(fā)項目的平均利潤和集體經營性建設用地的產權完整性進行確定。 5.2.5 公示地價系數(shù)修正法（1）在制定并發(fā)布了集體建設用地基準地價等公示地價的區(qū)域，可采用公示地價系數(shù)修正法進行評估。土地級別、基準地價、修正體系及修正公式等應嚴格按照當?shù)卣桨l(fā)布的文件及報告執(zhí)行。所采用的公示地價應具有現(xiàn)勢性，待估宗地估價期日距公示地價的期日一般不超過 3 年，并具有完備的公示地價修正體系。（2）不宜采用國有建設用地公示地價體系直接修正評估集體經營性建設用地價格。（3）進行因素修正時，應遵循修正體系，結合待估宗地實際情況合理確定修正幅度。 6.宅基地使用權地價評估 6.1 總述宅基地所有權屬于所在集體經濟組織，使用權屬于合法取得的農戶。在用地類型上屬于建設用地，在價格影響因素、估價方法選用等方面參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，在價格內涵界定、估價參數(shù)確定等方面遵循集體建設用地的有關要求，年期可參照 70 年設定。本指引所稱農村宅基地使用權價格評估主要是指作為宅基地繼續(xù)使用的價格，對于農村閑置宅基地通過土地整治等再利用的，應按照其整治后的用途與規(guī)劃要求評估其價格。 9 6.2 技術要點在價格影響因素、估價方法適用上，主要參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），同時還需體現(xiàn)以下技術要求： 6.2.1 市場比較法集體經濟組織內有宅基地流轉交易的，可采用市場比較法評估。（1）在選擇比較案例時，應考慮農村宅基地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。要實地調查比較案例的交易對象狀況，考察比較案例的交易對象構成與評估對象的對應性、可比性。不得選擇城鎮(zhèn)商品住宅交易作為比較案例。（2）應考慮不同時期、不同區(qū)域的農村宅基地試點政策的具體要求對比較案例價格、估價對象價格的影響。（3）區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、房屋質量、庭院狀況等是影響農村宅基地的主要因素，需進行實地考察，并全面、準確描述。（5）應盡量選擇與評估對象相近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數(shù)大于 20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應重新選擇比較交易實例。 6.2.2 收益還原法 收益還原法適用于農房出租案例較多的區(qū)域。（1）調查測算宅基地租金，應深入調查出租對象的構成及質量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調查分析客觀租金水平。 10 （2）宅基地出租過程有關稅費的項目和標準依據(jù)當?shù)赜嘘P規(guī)定和要求，并結合實際調查確定。（3）鑒于農村宅基地租賃及交易尚存在政策與制度制約，其還原率可比同區(qū)域同用途國有建設用地高。 6.2.3 剩余法 適用于集體經濟組織內有農村住房流轉市場的地區(qū)。待開發(fā)的宅基地，可采用市場比較法或者收益還原法評估開發(fā)完成后的農宅價格，開發(fā)成本測算要通過實地調查掌握當?shù)氐霓r房建設成本項目與標準，不宜直接采用當?shù)爻擎?zhèn)住房建設的成本取費標準。相關稅費依據(jù)當?shù)剞r房建設的有關政策規(guī)定確定。 6.2.4 成本逼近法 適用于農村住房或宅基地交易案例較少的地區(qū)。宅基地使用權價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關稅費+ 增值。原土地價格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定；是其它用地的，按其它用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前土地的地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”（通水、通電、通路和場地平整）等費用。 6.2.5 抵押評估根據(jù)《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發(fā)?2015?45 號）的要求，“農民住房 11 財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押?！币虼松婕罢丶暗厣戏课莸盅涸u估的，應評估宅基地地價及地上房屋價值，地上房屋價值按建筑物重置成新價確定。 7.農用地使用權（承包經營權）地價評估 7.1 總述農用地使用權地價評估依據(jù)《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）提出的“堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經營權，發(fā)展壯大集體經濟。穩(wěn)定農村土地承包關系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營?！敝泄仓醒朕k公廳、國務院辦公廳《關于引導農村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》（2014 年 11 月 20 日）提出的“堅持農村土地集體所有，實現(xiàn)所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營，鞏固和完善農村基本經營制度”等基本要求，服務于農村承包土地經營權交易。農用地使用權（承包經營權）地價評估，應遵循農村土地經營權合法取得、產權關系明晰并經登記、不改變土地所有權性質、符合土地用途規(guī)劃管制等基本要求，符合規(guī)定的承包與轉包合同、權屬登記證書及文件等是基本判斷依據(jù)。 12 7.2 技術要點農用地承包經營權作為用益物權，可以進一步衍生為承包權和經營權，在形成經營權流轉市場的地區(qū)，評估農用地使用權地價時，應根據(jù)流轉參與各方的產權與收益關系，準確界定所評估權利及價格內涵，同時評估承包權地價和經營權地價。有條件的地區(qū)，在制訂農用地基準地價時，應細化到承包權、經營權。農用地使用權地價主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發(fā)達的，還可以選用市場比較法；對于新開發(fā)的農用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。農用地地價評估依據(jù)《農用地估價規(guī)程》進行，同時體現(xiàn)以下技術要點： 7.2.1 收益還原法（1）農村承包土地經營權流轉通常均具有收益，應深入調查流轉參與各方實際收益水平和客觀收益能力，采用收益還原法進行估價。通過種植作物核定農用地的客觀收益水平的，原則上應采用待估農用地所在區(qū)域普遍種植的大宗作物。有農業(yè)補貼政策的，相關補貼納入收益計算。（2）以承包或租賃方式流轉的年度承包費或租金，通過調查并判斷其收益關系，是確定總收益的重要依據(jù)。年收益若以實物方式約定，應以評估期日物價水平進行核算。（3）確定年總費用時，鑒于各地土地稅費項目和標準存在差 13 異，應按照當?shù)叵嚓P規(guī)定計算。（4）土地還原率一般可采用“安全利率+風險調整值”方法進行測算，通常取一年期定期存款利率為安全利率。風險調整值除考慮自然災害對農業(yè)生產的風險外，還需考慮農業(yè)生產周期長、市場供需變化等風險。一般普通種植項目風險低于特種種植項目風險，養(yǎng)殖風險高于種植風險，工廠化農業(yè)的風險低于非工廠化農業(yè)。（5）農村承包土地經營權年期不得超過承包期的剩余期限，超過土地承包期剩余年限的，按剩余承包年限計算。具體年期在符合法律與政策規(guī)定前提下，以合同約定為準。 7.2.2 市場比較法（1）在調查與選擇比較案例時，應考慮農村承包土地經營權流轉方式的不同所引起的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。原則上要求選取近 3 年內所在區(qū)域或相似區(qū)域的流轉案例不少于 3 個。（2）必須區(qū)分不同種植類型與經營方式的案例，原則上應做到同類型比較，即在經營方式上區(qū)分普通大田種植、大棚等設施種植、工廠化種植選擇同類型案例，在種植類型上區(qū)分水田、旱地、菜地、果園、花卉等選擇同類型案例。（3）應盡量選擇與評估對象相近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數(shù)大于 20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應重新選擇比較交易實例。主要起草人：朱道林、伍育鵬、杜挺、趙鉞
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